证券时报记者 张达
房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局。中央经济工作会议提出着力稳定房地产市场，并明确去库存的政策方向，明年房地产库存如何去化备受关注。
今年以来，随着控增量、优存量等房地产政策措施持续发挥作用，房地产去库存稳步推进，全国商品房待售面积自3月以来已经连续9个月减少。不过，成效背后亦有隐忧。截至11月末，全国商品房待售面积的绝对规模仍超7.5亿平方米，叠加二手房市场挂牌量较多，库存压力仍大。去库存成为着力稳定房地产市场的当务之急。
推动明年房地产去库存，从供需两端协同发力是关键。不仅要在供给端严控增量、盘活存量，还要在需求端采取有力措施加快消化库存。
在盘活存量方面，收购存量房用于保障性住房等是重要抓手。这不仅能加快商品房去库存、缓解部分房企资金压力，同时，能调整存量市场结构，快速增加保障房供给，满足新市民、青年人的刚性住房需求，避免了重复建设资源浪费。不过，去年5月存量房收储政策推出以来，整体进展相对缓慢，这主要是因为收储过程中面临资金来源、定价机制、项目选择标准等多重制约。作为去库存的重要手段，明年收储工作还将进一步加力推进，相关配套政策有望有针对性地优化，如在收购主体、用途、价格等方面给予地方政府更大自主权，收购用途拓宽至城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等合理用途。
在严控增量方面，随着我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，人民群众的住房需求也不再仅满足于“有房住”，更加追求“住得好”。因此，稳定房地产不能简单控制新增供应，而应优化供给结构，增加优质供给。预计明年库存较高地区的宅地供应将有所限制，从源头上避免库存加剧。同时，高品质的“好房子”能够激活“以旧换新”“以小换大”的改善性需求，为市场注入新动力，预计“好房子”建设仍将进一步推进，但在节奏上会强调“有序”推进，避免对现有库存造成短期冲击。
在需求端，由于房地产市场在不同城市存在分化，要充分释放居民的刚性和改善性需求，仍需因城施策采取更多有针对性的措施。市场普遍认为，影响一线城市住房消费的不合理限制有望进一步松绑，其他城市仍将以购房补贴和住房公积金政策为主。其中，作为提振住房消费的重要金融支持政策，公积金政策的支持力度将随着公积金制度改革的深化进一步加大，未来改革举措可考虑提高公积金贷款最高额度、降低首付和利率、支持异地互认互贷、支持家庭代际互助、支持提取公积金用于首付、扩大提取使用范围等，从而帮助居民降低购房成本，促进住房消费。此外，为降低购房者的贷款负担，房贷利率仍有进一步调降空间，甚至关于房贷利率补贴政策可能性探讨最近也受到关注。
当前房地产市场处在新旧模式转换的调整期，对于转型过程中出现的阵痛需要客观理性看待。我国城镇化进程尚未结束，新型城镇化仍将带动新市民群体刚性住房需求的持续释放，人民群众生活品质提高带来的“以旧换新”“以小换大”的改善性住房需求潜力巨大，房地产仍有较大发展空间。
明年房地产去库存是推动行业转向新发展模式的关键一步，通过供需两端双向、精准、协同发力，目的不仅是消化眼前的库存，更是要引导市场逐步寻找到一个与人口结构、城市化阶段、居民收入水平相匹配的新的供求平衡点。当无效供给有效出清，合理需求得到有序满足，产品与服务品质持续提升，房地产行业在新的平衡下才能实现真正的行稳致远，最终为经济高质量发展提供稳定支撑。
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